شرح خطوات تحديد القيمة الحقيقية للعقارات

مودة شريف

كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات وما الفرق بين تقييم وتثمين وتسعير العقار؟ فتبعًا لهذه القيمة يتم تحديد مدى النجاح أو الفشل الذي تمكن المجال من تحقيقه؛ لذلك يجب اتباع الوسائل الصحيحة في تحديدها، إذ يساعد هذا على القيام بالكثير من الشؤون المالية، وسنوضح كيفية تحديد قيمة العقارات من خلال موقع فكرة.

كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات

كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات

توجد مجموعة من الطرق والوسائل التي يتم اتباعها من أجل معرفة قيمة العقارات الحقيقية؛ وهي إجابة سؤال كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات، وهذه الطرق هي:

1- مقارنة المبيعات

يتم إجراء مقارنة بين العقارات الموجودة في إطار الموقع المُراد بيعه، والتعرف بشكل جيد على كل عقار، والمقارنة قائمة على العوامل التالية:

  • وجود خصائص مشتركة ومتشابهة بين العقار المُراد بيعه والآخر المُراد المقارنة به.
  • أن تكون عملية البيع للعقار حدثت في ظروف مشابهة لظروف سوق العقار المُراد بيعه.
  • إتمام البيع للعقار المُقارن به في الأيام الماضية للأيام التي تم أخذ قرار بيع العقار المُراد بيعه.
  • إجراء المقارنة بين الكثير من العقارات بذات الشروط والمعايير الماضية، وعدم الاعتماد على عقار واحد فقط.
  • الشكل العام لقطعة الأرض.
  • تاريخ البيع، والعُمر الزمني وحالة العقار.

2- استبدال التكلفة

تعتمد هذه الطريقة على تقديرات منفصلة للقيمة لكل من الأرض والبناء، ويجب الأخذ في عين الاعتبار الإهلاك، ويتم جمع التقديرات سويًا لحساب القيمة، ومن العوامل المؤثرة عليها ما يلي:

  • تدهور البناء: يكون قابل للعلاج مثل استبدال الطلاء، أو تدهور غير قابل للعلاج كالمشكلات الهيكلية في البناء.
  • التقادم في البناء: يُشير إلى المزايا التي كانت مهمة في البناء، ومع مرور الوقت لم تعد مهمة أو مرغوب فيها.
  • التقادم الاقتصادي: يُسيطر عليه عوامل خارجية للملكية، مثل كون البناء موجود بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.

3- منهجية الدخل

تُعد من ضمن الطرق الشائعة في تحديد القيمة الحقيقية للعقار، خاصةً العقارات ذات الطابع التجاري، وتتمثل خصائص هذه الطريقة فيما يلي:

  • يأخذ المثمن أو المُقيم العقاري في عين الاعتبار الدخل الذي ينتجه العقار.
  • الدخل المحتمل المُراد إنتاجه من قِبل العقار.
  • تحديد تكلفة المصروفات السنوية للتشغيل، وتُحتسب من الدخل السنوي التشغيلي الصافي.
  • تعتمد الطريقة على العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يقوم المستثمر بطلبه والدخل الصافي الذي ينتجه العقار.
  • تستخدم في التقييم من أجل تقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المباني السكنية والمكتبية ومراكز التسوق.

الفرق بين تقييم وتثمين وتسعير العقار

كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات

بعد الاطلاع على إجابة سؤال كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات، فمن المهم توضيح الفرق الكامن بين تقييم وتثمين وتسعير العقار، وهذا يأتي على النحو الآتي:

تقييم العقار تثمين العقار تسعير العقار
تحديد القيمة للعقار، وهذا بناءً على المنافع التي يحصل عليها صاحب العقار في حال امتلاك العقار وضع ثمن للعقار، أو دفع قيمته بالشراء ويكون المبلغ مدون في عقد البيع عبارة عن المبلغ الذي يطلبه صاحب العقار حتى يقوم بنقل ملكية العقار لمن يُريد شراؤه، ويمكن التفاوض على المبلغ لتقليله

يهدف تقييم العقار إلى معرفة وتحديد القيمة السوقية للعقار الذي يملكه المستثمرون، وبالتالي توجد الكثير من العوامل التي تؤثر بصورة إيجابية وسلبية أيضًا في التقييم، ويجب عليهم إدراكها وفهمها جيدًا.

أسئلة شائعة

  • هل يمكن الاستعانة بالبنك من أجل تحديد القيمة الصحيحة للعقارات؟

    نعم.

  • على ماذا تعتمد البنوك في تقييم وتحديد القيمة الصحيحة للعقارات؟

    تكون قائمة على الشركات والمؤسسات التي تتخصص في مجال تقييم العقارات، وأظهرت مهارات فائقة، وتعتمد على الفحص الدقيق والشامل.

  • هل صكوك الملكية للعقارات وتسجيلها عند الجهات الحكومية تؤثر على مقارنتها بأخرى؟

    نعم.